La loi Pinel ancien réhabilité pour défiscaliser dans l'ancien

Tout comme dans l’immobilier neuf, la loi Pinel ancien rehabilité permet de défiscaliser en investissant dans l’immobilier ancien. Il s'agit ainsi d'une loi Pinel rehabilité permettant la renovation  d'appartements afin de soutenir la forte demande locative. Quelles sont les conditions des appartements Pinel réhabilités ? Quels sont les avantages fiscaux de la loi Pinel ancien ? Réponses

Afin d'investir en loi Pinel ancien, vous devez investir dans l’immobilier ancien dit réhabilité. Il s'agit d'investir dans un logement qui ne répond pas aux caractéristiques de décence ou un local affecté à un usage autre que l’habitation, qui fait l’objet de travaux permettant au logement d’acquérir des performances énergétiques voisines de celles d’un logement neuf, puis le louer.

Ainsi, trois types de biens sont visés par le Pinel rehabilité (ou Pinel ancien) :

• Les logements à remettre à neuf,
• Les appartements et maisons inhabitables ou insalubres faisant l’objet de travaux de réhabilitation,
• Les locaux destinés à un autre usage que l’habitation transformés en logements

Le principe de la loi Pinel ancien réhabilité

Tout d'abord, la loi Pinel réhabilité est entrée en vigueur le 1er septembre 2014. Cette fiscalité offre une réduction d’impôt en contrepartie d’une location encadrée dans le temps et devant respecter certaines conditions.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il faut investir dans l’immobilier ancien réhabilité et s’engager à louer l’appartement pour une durée minimum de 6 ou 9 ans. Il est possible de prolonger la durée d’engagement de location jusqu’à 12 ans au total.

L’investisseur pourra alors prétendre à une réduction d’impôt allant de 10,5 % à 17,5 % en 2023 en fonction de l’engagement de location.

Pour calculer le montant de la réduction d’impôt, on prend en compte le prix de revient de l’acquisition, à savoir le prix d’achat des locaux auquel on ajoute les frais de notaire. Ainsi que le montant des travaux de transformation ou de réhabilitation et les frais annexes.

Les conditions d’éligibilité de la loi Pinel réhabilité

Le dispositif Pinel est applicable à un logement ancien qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence et qui bénéficie de travaux de réhabilitation lui permettant d’avoir des performances techniques approchant celles d’un logement neuf. Par exemple, un local affecté à un usage autre que l’habitation et qui fait l’objet de travaux de transformation pour devenir un logement permet également l’application de la loi Pinel.

Pour bénéficier du dispositif Pinel dans le cadre d’un logement à réhabiliter, les travaux de réhabilitation doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l’achat du bien immobilier.

Après les travaux de réhabilitation, le logement concerné doit pouvoir bénéficier du label Haute performance énergétique (HPE rénovation 2009) ou le label Bâtiment basse consommation énergétique rénovation (BBC rénovation 2009).

Pendant la durée de l’engagement de location, le logement doit être loué nu par l’investisseur bailleurs. De plus, le locataire qui en fait sa résidence principale a des revenus encadrés par certains plafonds. Les loyers sont également soumis à un certain plafond.

Avant la réalisation des travaux, le logement ne doit pas répondre aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et ne doit pas satisfaire aux performances techniques de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. Le logement ne doit pas répondre aux normes d’au moins quatre des rubriques suivantes :

• La composition du logement (nombre, nature des pièces, surface habitable, etc.),
• L'état général du gros œuvre,
• L'état de la toiture et de la charpente,
• Les caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage,
• L'étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement,
• La présence de matériaux dégradés contenant de l'amiante,
• La présence de plomb dans les peintures et risques d'accessibilité,
• L'électricité (sécurité et dimensionnement),
• Le gaz (sécurité et état général),
• L'état des réseaux d'eau,
• Les installations sanitaires,
• L'état de la cuisine,
• Le dispositif de ventilation et d'ouvertures.

Après la réalisation des travaux, le logement avoir au moins six des douze performances techniques suivantes :

• Le respect des conditions minimales de surface et volume habitable,
• L’absence de risque d'accessibilité au plomb,
• L’absence de flocage/calorifugeage/faux plafonds contenant de l'amiante,
• Les ouvrants de caractéristique thermique <= 2,9 W/m²K,
• La sécurité de l'installation électrique,
• La sécurité de l'installation du gaz,
• La présence d'un équipement de chauffage (centralisé ou individuel),
• L’évacuation des eaux usées et eaux vannes,
• Une pièce minimum pour la toilette avec douche/baignoire et lavabo,
• L’existence d'un cabinet d'aisance séparé des pièces principales,
• La présence de protection solaire sur les baies exposées,
• L’isolation des combles si l'habitation est située sous les combles.

La base de calcul de la réduction d'impôt en Pinel réhabilité

Pour un changement d’affectation d’un local en habitation, la réduction d’impôt Pinel, appréciée à la date d’achèvement des travaux de transformation, est basée sur :

• Le prix d’achat du local, frais d’acquisition afférents inclus (frais de notaire, commissions, TVA),
• Le montant des travaux de transformation en logement (reconstruction, agrandissement, réparation et amélioration),
• Le travail personnel de l’investisseur n'est jamais pris en compte.

Pour la réhabilitation d’un logement, la réduction d’impôt Pinel, appréciée à la date d’achèvement des travaux de réhabilitation est basée sur :

• Le prix d’achat du local, frais d’acquisition afférents inclus,
• Le montant des travaux de réhabilitation,
• La part des travaux de réhabilitation tels que stipulés sur les contrats de VIR lorsque les travaux sont réalisés par le vendeur,
• Les prestations d'étude, d'organisation et de suivi des travaux de ainsi que les frais liés à l'établissement des états et attestations,
• Le travail personnel de l’investisseur n'est jamais pris en compte.

Pinel ancien réhabilité et déficit foncier 

La loi Pinel réhabilité propose en plus de la réduction d'impôts expliquée précédemment, la loi Pinel ancien permet un deuxième avantage, le déficit foncier. On parle de déficit foncier lorsque le logement dans lequel vous investissez coûte plus cher que ce qu'il vous rapporte. Le but est de cumuler les avantages du Pinel réhabilité avec ceux du déficit foncier. Vous pourrez ainsi optimiser votre logement en loi Pinel réhabilité au principe de déficit foncier ce qui vous permettra d'avoir une réduction d'impôts plus importante que la loi Pinel ancien seul.

Les autres dispositifs de défiscalisation

Retrouvez ci-dessous toutes les fiscalités en vigueur pour investir et défiscaliser