Être propriétaire dans le neuf : comment fonctionne une copropriété ?

À l’instar d’un immeuble ancien, lors de l’achat d’un appartement neuf dans un immeuble résidentiel, une copropriété immobilière sera mise en place. C’est le règlement obligatoire de cette dernière qui déterminera les différentes règles de fonctionnement de l’immeuble et précisera les droits, mais aussi les devoirs de chaque copropriétaire. Découvrez ici son fonctionnement.

Le syndic de copropriété provisoire dans l’immobilier neuf

Lors de l’achèvement de la construction de l’immeuble, c’est au moment de la livraison des premiers lots qu’une résidence neuve devient une copropriété pour chaque propriétaire d’appartement neuf. En attendant la première assemblée générale où chaque copropriétaire sera convié, c’est au promoteur immobilier que revient la désignation d’un syndic de copropriété provisoire dont le nom doit figurer sur les contrats de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA).

Celui-ci devra dès lors gérer l’achèvement des travaux, superviser la livraison des parties communes, vérifiera les finitions de certaines installations, s’assurera par la suite du bon fonctionnement et de l’entretien de l’immeuble (notamment des parties communes) et administrera l’immeuble en termes de gestion des comptes, d’administration et de gestion de salariés le cas échéant durant un an.

À l’issue de cette première année de gestion, le syndic immobilier provisoire de la copropriété neuve est tenu de rassembler les copropriétaires d’appartements neufs au sein de la résidence pour une assemblée générale durant laquelle il pourra dresser le bilan de ses actions réalisées dans la copropriété neuve durant cette première année écoulée.

Cette réunion sera également l’occasion pour les copropriétaires de lots neufs de la copropriété d’élire, après concertation et vote, soit un nouveau syndic immobilier avec mise en concurrence obligatoire de plusieurs contrats, soit renouveler le mandat du syndic immobilier provisoire en confirmant ses fonctions pour les accompagner dans l’administration de leur copropriété.

Les programmes livrés en plusieurs phases dans une copropriété d’appartements neufs

Il est courant, dans les programmes de copropriétés immobiliers neufs, de constater une livraison en plusieurs phases avec la livraison d’un premier lot habitable tandis que d’autres seront encore en chantier. Ces derniers sont par ailleurs appelés « lots transitoires ». Dans un tel cas, le syndic de copropriété immobilière neuve ainsi que le règlement de copropriété sont provisoirement mis en place dès la livraison du premier appartement neuf de la copropriété afin que les copropriétaires des premiers lots achevés n’aient pas à subir de carences en termes de règlement et de gestion de la copropriété.

Ainsi, les propriétaires des lots transitoires deviennent membres à part entière du syndicat de copropriété dès la livraison du premier appartement neuf et devront payer, au même titre que les premiers, les différentes charges de copropriété et participer aux assemblées générales de copropriété, même s’ils n’ont pas encore pris possession de leur logement neuf.

Les obligations des propriétaires en copropriété immobilière neuve

Dans une copropriété de programme immobilier neuf, les copropriétaires se partageant les parties communes (toiture, escaliers, ascenseur, façade, planchers, etc.), ils devront également payer des charges relatives à leur entretien (assurance, nettoyage, rémunération du syndic, etc.) ainsi que pour les services et équipements collectifs tels que le chauffage collectif.

Chaque lot neuf de la copro étant constitué d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes, c’est cette dernière qui va permettre le calcul de répartition des charges de copropriété entre les différents copropriétaires d’appartements neufs. Cette quote-part, prévue dans le règlement de copropriété, tient compte de la situation du lot (exposition, étage), de sa superficie et de son type d’aménagement et son mode de calcul de répartition des charges ne pourra être modifié que par un vote à l’unanimité à l’occasion d’une assemblée générale.   

Chaque année, le vote du budget ainsi que les décisions essentielles au déroulement optimal du fonctionnement des parties communes de l’immeuble doivent être pris lors d’une assemblée générale qui réunit à cette occasion chaque propriétaire de la copropriété.

Ainsi, l’assemblée générale annuelle demeure importante, même si le logement neuf de la copropriété est destiné à être placé sur le marché locatif puisque c’est à cette occasion qu’est discuté le règlement de la copropriété neuve et que les comptes sont révisés. Les charges de copropriété annuelles qui incomberont à chaque propriétaire de la copro sont donc foncièrement liées aux différentes décisions prises durant cette réunion.

Par ailleurs, si certains copropriétaires souhaitent davantage s’investir au sein de leur copropriété, ils peuvent intégrer le conseil syndical. Cette instance, élue par le syndicat des copropriétaires de la résidence sert à encadrer le syndic et peut également prendre la décision d’engager certains travaux décidés en dehors des assemblées générales.

Les principaux postes de dépenses à prévoir dans une copropriété d’appartements neufs

Les charges de copropriété d’un bâtiment immobilier neuf correspondent aux dépenses d’entretien de l’immeuble et des parties collectives, à l’administration ou encore au remplacement des équipements utiles au fonctionnement de la résidence. On parlera dès lors de :

• Charges de copropriété communes générales inscrites dans le budget prévisionnel : nettoyage de l’immeuble, frais d’accès à la résidence, éclairage des parties communes, frais de tenue d’assemblées générales, honoraires de syndic immobilier neuf, assurances de la copropriété, consommations d’eau et d’électricité des parties communes)
• Charges spéciales (frais de fonctionnement des éléments d’équipements communs tels que chauffage collectif, ascenseur, etc.)
• Charges pour travaux urgents qui concernent des travaux imprévus mais foncièrement cruciaux pour la sauvegarde de la résidence.

Notez que ces derniers représenteront un surcoût de charges de copropriété pour l’ensemble des copropriétaires d’appartements neufs.

 

 

Par ailleurs, bien que dans une résidence neuve le fonctionnement de la copropriété génère moins de charges que dans un immeuble ancien, la loi ALUR impose toutefois depuis 2017 que les copropriétés comptant plus de 10 lots mettent en place un fond de travaux afin d’anticiper le financement de la prise en charge de travaux (ravalement de façade, réfection de la toiture, mise aux normes de l’ascenseur, etc.).

Ce fond de travaux est alors alimenté par une cotisation obligatoire chaque année égale ou supérieure à 5 % du budget prévisionnel et est versée par l’ensemble des propriétaires de la copropriété.