La primo-accession, devenir propriétaire dans le neuf
Acheter sa première résidence principale est un projet important pour celui qui souhaite devenir propriétaire.
Pour optimiser cette acquisition immobilière, l’achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) est indiscutablement la solution la plus appropriée. En effet, la VEFA est un contrat régi par le Code de la Construction et de l’Habitation, via lequel vous réservez votre bien immobilier sur plan. Vous profitez alors de nombreux atouts et bénéficiez d’aides spécifiques si par exemple, vous bénéficiez du statut de primo-accédant, qui sécuriseront votre investissement immobilier.
Qu'est-ce qu'un primo-accédant ?
Un primo-accédant est une personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années. La personne peut être locataire de sa résidence principale, soit être propriétaire de sa résidence secondaire. Ce statut permet d'accéder à la primo-accession avec de nombreuses aides notamment dans l'immobilier neuf.
Les avantages de la primo-accession dans le neuf
Un bien "sur mesure"
A l’état de plan, vous participez activement :
- A l’agencement du logement que ce soit en termes de nombre ou d’implantation de pièces.
- A la décoration en choisissant le revêtement de sol, les peintures ou papier mural…Vous personnalisez votre futur lieu de vie.
Votre logement est neuf donc vous n’aurez pas à supporter des frais de remise en état, ni la décoration de l’ancien propriétaire.
Un logement neuf est souvent fonctionnel, adapté à notre mode de vie du moment (architecture moderne et élégante, ouverture de l’habitat vers l’extérieur avec de larges ouvertures et des terrasses ou balcons, place de stationnement, interphone…). Ce qui vous assurera un bonus "sécurité" si vous deviez revendre.
Des prestations de qualité et aux normes pour les primo-accédants dans l'immobilier neuf
Lorsque vous achetez un logement neuf, vous avez la certitude d’acquérir un bien de qualité qui répond aux dernières normes en matière :
- Environnement (choix des matériaux et procédés de mise en œuvre),
- De performance énergétique (économies d’énergie réalisées grâce à une isolation thermique optimale)
- De sécurité
- D’équipements
- D’accessibilité (normes handicapées)
Depuis le 1er janvier 2013, la réglementation thermique 2012 est imposée à toute construction destinée à l’habitation. De nombreux labels tels que BBC-effinergie, BBC 2015, qui sont entre autres les plus courants, vous assurent un logement durable.
Des garanties sécurisantes et inhérentes au logement neuf
La garantie de parfait achèvement
Lors de la livraison de votre logement, si vous décelez quelques anomalies (un placard mal fixé, un volet qui fonctionne mal…), vous bénéficiez d’un délai d’un an pour faire part de réserves ou de réclamations décelées qui seront alors prises en charge par le maître d’ouvrage.
La garantie biennale
Pour tous les dysfonctionnements liés aux équipements "dissociables" du bâti (robinetterie, radiateurs, huisseries et portes…), vous avez 2 ans pour les signifier afin que ces problèmes soient résolus.
La garantie décennale
Cette garantie assure, durant les 10 années qui suivent la réception du logement, tous les désordres mettant en cause la solidité, l’usage et la destination de la construction (fondations, murs, toiture…).
Les avantages financiers de l'achat dans l'immobilier neuf
Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, vous profitez de frais de notaires réduits (environ 3 % au lieu de 8 % dans l’ancien).
A la livraison de votre bien, vous pouvez bénéficier de l’exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années, si vous en faites la demande auprès de votre future mairie.
Les aides à la primo-accession dans l'immobilier neuf
Parce qu’acheter pour la première fois sa résidence principale est un acte important qui souvent intervient au début de votre vie professionnelle, des aides financières ont vu le jour afin de faciliter l’accession à la propriété. Qu’elles aient été édictées par l’état ou les collectivités territoriales, leur existence aide la plupart des primo-accédants à financer leur résidence principale.
Devenir propriétaire pour la première fois n’est pas simple et relève parfois du casse-tête pour le financement de son acquisition, malgré des taux historiquement bas.
Pourtant des prêts dédiés à la primo-accession existent et peuvent augmenter sensiblement vos capacités d’emprunt.
Il y a tout d'abord le PTZ, le fameux prêt à taux zéro. Le PTZ est un prêt complémentaire de votre prêt principal et son montant varie en fonction de votre apport. Pour bénéficier du PTZ, il faut être primo-accédant, c’est-à-dire acheter sa résidence principale pour la première fois et remplir un certain nombre d'autres critères, basés sur vos ressources, la localisation du bien, ou encore le nombre de personnes occupant le logement.
La nouveauté du PTZ depuis 2016 est la possibilité de différer le remboursement du PTZ. Ainsi, si vous avez emprunté sur 25 ans par exemple, vous pourrez donc d'abord rembourser votre prêt principal pendant 14 ans, et ensuite seulement, vous rembourserez votre PTZ. Les mensualités sont donc allégées et c'est un véritable coup de pouce, notamment pour les jeunes ménages.
Si vous ne pouvez pas bénéficier du PTZ, sachez quand même qu'il existe d'autres aides à l'accession :
- L’accession abordable : ce dispositif vous permet d'avoir accès à des appartements au prix de vente plafonnés selon le quartier de résidence.
- La TVA à 5,5% : toujours selon le quartier et la résidence, l’accédant peut bénéficier d’une TVA à 5,5% au lieu de 19,6% : c'est une belle économie.
- Le PSLA (prêt social location accession) : ce dispositif est peu connu, pourtant, il est très utile pour des ménages qui ont des difficultés à obtenir un prêt classique ou qui ont peur de s'endetter. Dans un premier temps, il leur est proposé d'être locataires du logement pendant une période définie. Et à l'issue de cette période, s'ils le souhaitent, ils peuvent acheter définitivement le logement. Les loyers versés seront alors déduits du prix de vente et ils bénéficieront d'une TVA réduite à 5,5% et d'une exonération de taxe foncière pendant 15 ans. Ce dispositif est, lui aussi, soumis à des conditions de ressources. Il peut être cumulable avec des APL, le prêt 1% logement et le PTZ.
Vous voyez donc que la palette est large pour vous aider à réaliser votre rêve : celui d'être propriétaire de votre logement. Mais ces outils sont parfois un peu techniques, il faut donc bien se renseigner sur toutes ces possibilités et les aides relatives au statut de primo-accédant.
Les prêts dédiés au statut de primo-accédant
Le prêt d’accession sociale (PAS)
Le prêt d’accession sociale est un prêt conventionné qui ouvre droit, sous conditions de ressources, à l’Aide Personnalisée au Logement (APL) versée chaque mois par la CAF. Ce prêt peut couvrir la totalité de l’emprunt pour financer la résidence principale.
Le PTZ (prêt à taux zéro)
Le PTZ a été instauré pour aider les ménages à devenir propriétaires de leur résidence principale. Les bénéficiaires du PTZ sont soumis à un plafond de ressources fixé par décret. Le prix du logement dépend lui-aussi d’un plafond prévu selon la composition de la famille et la situation du bien.
Le prêt 1% logement
Le prêt 1% logement est accessible aux salariés d’entreprises employant au moins 20 personnes et cotisant expressément à ce titre. Il finance essentiellement la résidence principale et est accordé à un taux très avantageux aux salariés du privé. Le prêt 1% est, lui aussi, plafonné selon le secteur géographique et la composition de la famille. Il ne peut excéder 50 % du prix d’achat de votre logement.
Le prêt social de location accession (PSLA)
Ce prêt est spécialement adapté aux familles modestes ne disposant pas d’apport et qui souhaitent acquérir leur premier logement neuf.
Principe : Une famille aux ressources modestes loue un logement neuf éligible au PSLA. Après la fin de cette phase locative préalablement déterminée, cette famille a le choix de se porter ou non acquéreur du logement.
L’intérêt du PSLA est principalement financier puisqu’il s’agit d’un prêt conventionné ouvrant droit à plusieurs avantages :
- L’Allocation Personnalisée au Logement (APL) versée mensuellement par la CAF
- La TVA à taux réduit (5,5%)
- L’exonération de la taxe foncière pendant 15 ans pour l’opérateur mais aussi pour l’acquéreur au prorata du temps passé dès le moment où il lève l’option d’achat.
Les aides des collectivités territoriales pour la primo-accession
Certains conseils généraux, certaines communautés urbaines ou d’agglomérations mettent en place des aides pour favoriser la primo-accession dans leur circonscription. Il ne faut surtout pas hésiter à se renseigner sur place.
